집주인이 전세금을
안 돌려준다면 — 순서대로 하세요

"다음 세입자가 들어오면 그때 주겠다"며 버티는 임대인, 정말 많습니다. 전세금 문제는 계약 전 예방과 반환 지연 시 대응, 두 단계로 나눠서 순서대로 처리해야 합니다.

1. 계약 전 — 등기부는 세 번 확인합니다

등기부등본 열람은 비용도 거의 들지 않습니다. 집을 보러 가기 전, 계약하는 날, 잔금·이전 전 — 세 번 확인하세요. 핵심은 나보다 앞선 선순위 근저당권이 있는지입니다. 선순위가 있으면 나중에 경매로 가더라도 그쪽부터 배당받고 내 보증금은 후순위로 밀립니다. 중개사 없이 개인 간 계약할 때 등기부를 안 떼는 경우가 의외로 많습니다.

또 하나 — 계약 상대가 실제 임대인이 맞는지 확인해야 합니다. 법인 소유 빌라·주택은 대표가 아닌 직원이 나오는 경우가 있고, 개인이라도 대리인이 나왔다면 위임장을 반드시 확인해야 나중에 문제가 없습니다.

2. 입주하면 — 전입신고가 대항력입니다

전입신고는 주민센터에서 금방 끝나지만, 이것이 있어야 대항력과 우선변제권의 기초가 생깁니다. 전입신고를 미루면 경매가 들어갔을 때 보증금을 못 받거나 쫓겨나는 최악의 상황까지 갈 수 있습니다.

3. 반환을 미룬다면 — 집 비우기 전에 임차권등기명령

계약이 끝나 다음 집으로 가야 하는데 보증금을 안 주는 경우, 절대 그냥 이사 나가면 안 됩니다. 이사하는 순간 대항력·우선순위가 흔들릴 수 있기 때문입니다. 임차권등기명령을 신청해 등기부에 내 확정일자·전입신고일이 기재되면, 집을 비우더라도 처음 들어올 때의 순위가 그대로 인정됩니다. 그다음에 반환 소송과 경매 절차로 넘어가는 것이 순서입니다.

4. 신축빌라 — 시가의 함정

"이 빌라는 신축이라 4억쯤 하니 보증금 2억은 안전하다"는 말을 듣고 계약했는데, 막상 경매에 넣어 보니 시가가 2억 남짓인 경우가 있습니다. 여기에 유찰이 한 번 되면 20%씩 깎인 가격으로 다시 진행되니 보증금 회수가 더 어려워집니다. 이런 사건은 해당 부동산 경매로 최대한 회수한 뒤, 임대인의 다른 재산(신축빌라는 다른 호실을 함께 보유한 경우가 많습니다)을 찾아 압류를 이어가야 합니다. 승소 시 변호사 비용 일부를 상대방에게 부담시키는 제도도 있으니 함께 검토할 수 있습니다.

5. 그리고 경고 — "명의만 빌려주면 몇천만 원"

우선순위를 제대로 확보한 일반 세입자는 전세사기에 연루될 일이 거의 없습니다. 정작 위험한 것은 SNS의 "명의만 빌려주면 몇천만 원 준다"는 광고입니다. 가짜 임차인으로 명의를 등재해 허위 채무를 만들고 보증금·대출을 빼돌리는 조직적 전세사기의 하부 가담이며, 여기에 연루되면 만져보지도 못한 보증금 상당의 빚을 떠안고, 구속으로 이어지는 사례도 적지 않습니다. 브로커 등 중간책은 도망치고 없어, 명의를 빌려준 사람이 가장 먼저 잡히기 때문입니다.

보증금 반환 자체는 민사 절차(임차권등기·보증금반환소송)로 진행됩니다. 관련 안내는 민사 임대차 분쟁 안내를 참고하실 수 있습니다.

이 글은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 사건의 결론은 사실관계에 따라 달라집니다. 본인 사건이 여기에 해당하는지 궁금하시면 아래 번호로 편하게 연락 주세요.

작성: 허동진 변호사 (올인법률사무소 대표변호사 · 대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호) · 본 페이지의 법령·기준 설명은 2026년 8월 기준이며 관련 법령과 실무 기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정일: 2026. 8. 28.